Tras múltiples años de trabajo en el campo de las expropiaciones, he podido comprobar que la inmensa mayoría de los afectados se hallan faltos de información y cometen el error de resignarse a la pérdida de terrenos porque piensan que no hay nada que hacer. Un elevadísimo porcentaje de los expropiados participan en el procedimiento sin asistencia técnica, totalmente desamparados ante una Administración implacable que tiene, como es natural, la intención de adquirir los terrenos por el menor precio posible. Ello supone a los expropiados un perjuicio patrimonial considerable. La consecuencia habitual no es otra que la pérdida de los terrenos en favor de la Administración a cambio de una cantidad de dinero muy inferior al valor real del terreno.

Desde mi posición, llama poderosamente la atención la cantidad de afectados que deciden no discutir el justiprecio, especialmente teniendo en cuenta que el campo de las expropiaciones es, sin lugar a dudas, uno de los más rentables para el cliente en el campo de la Abogacía. Le haré un brevísimo resumen del funcionamiento de las expropiaciones:

En primer lugar, la Administración propone un precio a su terreno, que se encuentra muy por debajo del precio de mercado. En este momento, el expropiado puede adoptar las siguientes posturas:

  1. Aceptar el justiprecio propuesto por la Administración
  2. Rechazar el justiprecio cobrando la cantidad concurrente.

Para quien no discute la valoración, el procedimiento acaba en este momento. Es decir, la persona que opta por la primera opción cobra únicamente dicha cantidad inicial. En cambio, quien elige la segunda opción cobra la cantidad establecida por la Administración y, aun así, discute el valor real del inmueble. Por tanto, quien discute la cantidad cobra tan pronto como quien no la discute, pues los pagos se efectúan en el mismo acto, pero además opta a cobrar un precio mucho más elevado por su inmueble.

El siguiente paso que debe dar el expropiado que discute la valoración es presentar una hoja de aprecio alternativa que debe ir firmada por un técnico. Este informe valora el terreno entre cinco y quince veces más caro que la Administración, dependiendo de las características del inmueble. Estas dos valoraciones (la de la Administración y la nuestra) se presentan ante un órgano llamado Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, que establece una valoración a mitad camino entre la que propuso el expropiado y la que propuso quien expropia. Por tanto, lo más frecuente es que en este momento ya se hayan multiplicado por cuatro las cantidades que cobrará el expropiado, y todo ello sin tener en cuenta los intereses.

Por último, y una vez valorados los terrenos por el Jurado, existe la posibilidad de acudir a la vía judicial para tratar de defender ante el Juez el valor real del terreno. Si se hacen las cosas correctamente, en esta instancia se consigue incrementar aún más el valor de su inmueble.

En conclusión, y atendiendo a los expedientes trabajados con anterioridad, quien no se conforma con la valoración inicial y acude a un experto suele cobrar alrededor de seis veces más que quien decide aceptar el justiprecio inicial, y sin retrasarse un solo día en la fecha de cobro respecto a quienes se conformaron.

Desde el punto de vista del expropiado, es lógico que exista el temor a llevar el asunto adelante por si sale más caro el remedio que la enfermedad. Es habitual querer saber cuánto cuesta el procedimiento de la forma más detallada posible. En este despacho profesional entregamos un presupuesto adaptado a las circunstancias y metros del inmueble, que comprende una cantidad inicial fija fraccionable en concepto de provisión de fondos y una cantidad final variable que se cobrará una vez hayamos obtenido el éxito, en función del resultado. De esta forma, garantizamos un precio cerrado antes de iniciar los trabajos para que nuestros clientes tengan la tranquilidad de que la tramitación le va a ser interesante.

No conozco su situación particular, ni si se ha puesto en contacto con algún Abogado especialista en expropiaciones. Si lo ha hecho, va usted por el buen camino. Si aún no lo ha hecho, le recomiendo firmemente que lo haga, pues la rentabilidad en este tipo de procedimientos es elevadísima. Quedo a su disposición.



Andrés García Ramón, Letrado del ICAV

Director de Expropiaciones Valencia

Socio fundador de Eixample Abogados